房地产市场是大家比较关心的市场。
经过产能出清的房地产市场未来将怎么走，不管想买房的、还是想卖房、抑或是持有多套房子的人都想知道一下。
只不过能对这个问题给出比较专业看法的人不多。但是地产公司，特别是从这场产能出清中未来能存活下来的地产公司，它们的观点就会非常值得了解一下了。
今年敢于提前发年度报告的大型地产公司不多。到目前为止，也就只有深圳上市的招商蛇口和在香港上市的路劲发了2025年的年度报告。当然这两家公司也都认为自己可以在未来的市场中存活下来。
今天就和大家分享一下这两家地产公司2025年的年度报告中关于房地产市场的观点以及它们的经营策略。
01001979招商蛇口的观点（1）行业2025年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。
全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所回落，但供应量仍较大；产业园与写字楼市场供需失衡仍有待改善，经营难度有所提升；公寓市场供应规模继续扩大、需求稳中微降；酒店行业持续复苏，但商务与会议需求表现较弱。与此同时，国内公募REITs的逐步成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。国内旅游市场稳步恢复，我国全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，有力促进了邮轮旅游市场持续回暖；展览业保持平稳发展，市场化水平不断提升，国际化程度持续加深，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域。
物业服务行业增量业务减少、存量竞争加剧、并购趋于理性，行业规模低位增长。头部企业全面参与市场竞争，低价竞争白热化、刚性成本上涨，物企盈利持续承压，但行业结构性发展空间仍然存在。政府积极引导行业有序发展，后勤社会化尚在进行时，康养、社区生活服务等增值服务潜在需求巨大，整体增量和存量释放仍可支撑行业稳健成长。
（2）策略地产行业新发展模式，快速识变、主动应变，对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。通过打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。
开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供高品质的生活空间，满足人们对美好生活的向往。
资产运营：打造生产新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，并伺机通过公募REITs推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-资本化-再投资”的资本循环闭环，打造高效、可持续的产业生态圈。
物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营效率，为客户提供高品质的物业服务体验，不断扩大市场份额，树立行业标杆。
（3）2025市场展望在政策的支持下，2025年或将成为房地产市场筑底回稳的关键之年。市场的变化将深受存量政策的扎实落地与增量政策的适时出台所影响，同时，宏观经济的回暖、居民收入的提升以及就业预期的改善，也将是房地产市场复苏的重要推手。
政策层面，中央经济工作会议和政府工作报告已为楼市描绘出更加积极的蓝图，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。在这一政策导向下，预计在行业明显回稳之前，政策将持续加码，为市场注入强心剂，助力市场预期的修复与信心的提振。特别是存量商品房和闲置土地收储、城中村改造货币化安置等政策的落地与执行，将成为市场企稳的重要支点。
市场层面，经过三年的深度调整，我国房地产市场规模已从峰值时期的18万亿元逐步回落至不足10万亿元。当前，市场继续下行的空间已较为有限，预计2025年，整体市场将逐步进入筑底回稳的阶段。
城市层面，市场将呈现结构化行情。一线和强二线城市，凭借其坚实的产业基础和持续的人口流入，住房需求旺盛，有望率先迎来复苏。而三、四线城市，由于库存压力较大、需求相对不足，可能需要更长时间的调整与库存消化。
0201098路劲的观点（1）中国内地房地产市场尽管中央政府不断推出许多「救」地产的措施，但市场气氛并未发生明显变化，楼价也没有出现明显上涨。
虽然有些迹象显示一线城市的房价在二零二四年底回稳，但整体市场复苏的趋势仍不明朗。由于房地产市场持续下行，以及负面的市场情绪，极大多数开发商都以大幅折扣出售以回笼一些资金的现象更加严重，致使路劲被迫跟随市场趋势，减价促销。
随着一线城市房价出现一些企稳迹象，希望二至四线城市房价也能慢慢地回暖，但这些城市的房价至少还需要两至三年才能稳定下来。
……
整个市场在二零二四年仍在下滑已不是秘密。我列举一些数据与大家分享：二零二一年房地产的总销售量是人民币18万亿元，二零二二年已下降至人民币13.5万亿元，二零二三年更是下滑至人民币11.3万亿元，而至二零二四年则降至约人民币9.7万亿元。在过去四年之内，销售量跌了一半！
这也是为什么如今我们目睹每十家民企开发商，有接近八家不是还不上债，就是要清盘。即使一线城市在二零二四年底已经触底，且整个市场能在未来两至三年慢慢地回暖，但这并不代表开发商能脱困，因为绝大部份企业仍然要应对沉重的债务负担。事实上，我预期会有更多开发商（绝大部份是民企，但现在国企也有加入）在不久的将来因无力偿还债务而倒闭，或最后进行清盘。这可不是个愉快的场面。
在过去的十二个月内：
i)集团并没有购买任何新用地。在这关键时刻，集团的首要任务是将剩余的土地转换成制成品并出售，换来的现金可以减轻集团债务及利息。
……
我们已进军「养老服务」领域，通过路劲旗下管理的两家养老机构（分别位于上海市松山区和常州市）专注于提供「居家养老」服务。把养老服务提供在老人住的地方，比把老人搬到养老院更好（无论从老人的承担能力或是路劲初始投资要求而言），我坚信这也是中国内地未来的大趋势。直到现在为止，路劲仍处于投资阶段，但我们期望在未来几年这项新业务能够变为有盈利。此举若能成功，将可解决国内的人口老化问题。路劲希望探索并找到一个既可行又可持续发展的解决方案，这样我们不仅可以满足老年人的需求，还可以帮助我们自己（或我们家里的长者），甚至帮助国家。
虽然我们不认为现在是拍卖土地的合适时机（我们也没有所需的资金），但我们确信从长远来看，以下情况可能会成为常态：-
1)以中国的人口和对好房子的需求提升，每年人民币8万亿元至人民币10万亿元的营业额是很有可能的，而肯定的是人民币8万亿元的营业额不是一个小市场。随着这领域参与者的减少，路劲应占有一席之地的机会。
2)养老服务的需求肯定愈来愈高，问题当然是i)路劲能否成为硕果仅存的几家公司之一；及╱或ii)集团所提供的服务能否符合客户的需要。
3)同样地，物业管理也必然会和我们永远相随，而同时客户对服务的要求只会与日俱增，路劲可否克服这个挑战，而做得比绝大多数的竞争者更好?
现在非常明显的是，未来两年这行业对所有企业来说仍会非常艰难。鉴于中央政府不断在减低贷款利息，路劲当然希望行业最黑暗日子已经过去。然而，市场的复苏是个非常漫长的过程，且不要忘记，中国开发商普遍仍背负境外债务负担，故此任何市场的复苏并不等于企业的复苏。最近，一些国企宣布重组，其中不乏几年前在市场上名列前茅的企业。
（2）策略世界上没人有水晶球，因此集团只能依赖当下最好的判断作出决定，尝试做好和做大现有的利润中心，同时耐心等候房地产市场回归正常。如果我们运气好的，就会抓住有前景的新投资方案或机会。
（3）2025年工作展望展望2025年，预期内地房地产市场将延续筑底行情。作为十四五规划收官之年，预期房地产政策将持续宽松，各项政策支持加码，将有望推动市场修复，但房地产全面回稳仍面临挑战。房地产市场能否顺利筑底回升的必要条件，需视乎宏观经济运行能否企稳、居民就业及收入能否改善。鉴于内地及香港市场的不可预测性以及市场复修缺乏根本改善，预期市场全面复苏仍需要一段时间，我们在二零二五年会保持谨慎态度，集团的投资决策及资金安排将更审慎。
如上所述，当前内地经济运行面临挑战，企业经营困难；加上国际经济及政治环境复杂严峻，特别是特朗普政府的施政，短期内对内地经济仍会带来冲击。预期房地产短期形势仍严峻，但普遍认为内地房地产业，对经济发展仍有重要支撑作用，集团对内地房地产业务发展长远前景保持审慎态度。
未来，路劲团队将继续一贯务实的工作作风，力保物业交付和严控现金流。
03两家地产公司观点的综合（1）房地产市场依然是个大市场两家地产公司都认为房地产市场销售规模继续萎缩的空间已经不大。
路劲认为以中国的人口和对好房子的需求提升，每年人民币8万亿元至人民币10万亿元的营业额是很有可能的，而肯定的是人民币8万亿元的营业额不是一个小市场。
而招商蛇口认为我国房地产市场规模已从峰值时期的18万亿元逐步回落至不足10万亿元。当前，市场继续下行的空间已较为有限，预计2025年，整体市场将逐步进入筑底回稳的阶段。
（2）一线城市企稳，但三四线城市难度较大招商蛇口：城市层面，市场将呈现结构化行情。一线和强二线城市，凭借其坚实的产业基础和持续的人口流入，住房需求旺盛，有望率先迎来复苏。而三、四线城市，由于库存压力较大、需求相对不足，可能需要更长时间的调整与库存消化。
路劲：随着一线城市房价出现一些企稳迹象，希望二至四线城市房价也能慢慢地回暖，但这些城市的房价至少还需要两至三年才能稳定下来。
（3）经营策略，都是先生存下来再谋求发展路劲：
集团只能依赖当下最好的判断做出决定，尝试做好和做大现有的利润中心，同时耐心等候房地产市场回归正常。如果我们运气好的，就会抓住有前景的新投资方案或机会。
力保物业交付和严控现金流。
招商蛇口：
存量做优，增量优做。
公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”。
通过这两家地产公司的年度报告来看：
中国房地产市场最为困难的时期应该已经过去了，但是回暖还需要时间。
未来中国地产市场的规模应该在8万亿-10万亿的水平。
当下地产公司的核心策略依然是先活下去，生存下来，耐心等待正常市场的回归。
与读者共进步。
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